11月新建商品住宅成交险破百万平米关口

11月新建商品住宅成交险破百万平米关口

21世纪不动产上海区域市场研究部统计数据显示，2012年11月上海新建商品住宅成交8158套、98.2万㎡，环比分别提升10.5%、12%，同比则分别大涨99.8%、88.9%。该成交总量为近5年同期次佳水平。

21世纪不动产上海区域分析师黄河滔表示，自3月起新房市场摆脱低迷以来，楼市成交氛围在此后持续增强中，下半年近5个月新房成交已超上半年合计总量。部分购房者在长达多月的观察后，在楼市整体量价及政策预期的平稳背景下选择年末集中入市，进一步推高了楼市年末成交翘尾的可能性。

11月全市新建商品住宅成交均价为2.17万元/㎡，环比小幅回落0.3%，同比增幅则为3.3%。而据21世纪不动产统计数据显示，11月单价在5万元/㎡以上的豪宅成交套数共计166套，环比提升41.9%，该价格段房源在此前10月成交企稳后，在预期继续走高的背景下，展露翘尾势头。据统计显示，2012年前11月楼市合计成交单价5万元/平米以上房源共计1507套，同比提升14.5%，并已超去年全年1462套的总量。

不过与此同时，11月刚需盘成交仍占主导地位。11月单价在2万元/㎡以下的新建商品住宅占比达66.4%，该比例依旧为近7个月新高。而从项目成交方面看，11月成交前十项目中，排名靠前的仍延续10月刚需盘为主的局面，成交均价高于2万元/㎡的项目仅有2个；同时套均面积低于100㎡的仍多达6个。

黄河滔表示，从目前的市场成交情况来看，小户型的房子卖得依旧最快。而与中小户型房源的抢手相比，大户型的新房产品如没有一定的促销力度助推，则有较大可能备受冷落。

此外，11月新房市场交易主力虽仍在外围，但排名靠前、成交面积均在8万㎡以上的南汇、嘉定、闵行、宝山、浦东五区合计占全市比例58.7%，较10月下降近2个百分点，这也是楼市近年主要传统成交大区成交占比连续第2个月出现回落。环线方面，外郊环为成交、占全市成交面积的56.1%；郊环外和中外环间两个区域的成交面积占比分别为22%和9%。

另据统计，在10月楼市供应创此前8个月新低后，11月份本市新建住宅新增供应面积共计70.3万㎡，环比提升10.6%。从目前来看，临近年末开发商的推盘热情已大不如前，上月楼市整体供销比值为0.72:1（供应：成交），为近9月新低。楼市也连续两月处于市场深度去库存的节奏。

2012年前11月新房同比量价齐升

据21世纪不动产上海区域中心统计数据显示，截至2012年前11月，上海全市新建商品住宅的成交总金额已达1843.2亿元，同比提升24.6%，并已超去年全年总成交金额；而前11月新房成交套数、面积分别为6.8万套、817.8万平米，同比分别提升16.6%、21.7%。同样提前赶超2011年全年水准。照上述数据计算，2011年前11月全市新建商品房平均套均面积约为120平米，按同期新房成交均价2.25万元/平米计算,则2012年平均每套住宅的套均总价约达到271万元。如12月新房成交按年内四季度前两月的月均水平推算，则2011年全年新建商品房成交面积将超900万平米，较2011年整年多售170万平米以上新房面积。

另外黄河滔表示，在楼市核心调控政策不放松下，目前本市2012年房价波动仍处良好的合理范围内。据统计，前11月的成交均价为2.25万元/㎡、同比增长2.4%；基本与去年全年1.3%的同比慢速涨幅相一致。今年上半年，全市新建商品住宅成交均价同比增幅为2.1%；虽然此后楼市受到改善性需求的集中释放，整体房价在部分月份出现短暂的结构性价涨（7月新房均价同比涨11.5%），但近几月（8-11月）同比涨幅仍有效控制在3.3%以内。

【21世纪不动产观点集锦】

宝山区域三宅地单日连拍 合计出让金额达11.3亿元

租赁市场平缓步入淡季 历时3年租金平均增长10%

刚性改善型需求递增 释放内中环间中高端物业

【高端访谈】【大话经纪】【数据】【淘房团】【10网店】【门店风采】【论坛】

上周新建商品住宅供销比值跌至0.27:1

来自21世纪不动产上海区域市场研究部统计数据显示，上周（11.26-12.2，下同）成交2086套、25.9万㎡，环比分别回落9%、3%。虽然受供应缩减等影响，上周环比出现下降，不过仍高于此前4季度至今周均20.9万平米的成交水准。

成交价格方面，上周上海市新建商品住宅成交均价约为2.24万元/㎡，环比提升11%。价格的波动与该周成交房源结构性因素的复原，其中对应改善性需求的中端房源成交提升是主要因素。上周单价在2万元/㎡以下的房源成交套数在总量中占比合计为68.2%，较此前一周下降了5个百分点。而同期3-5万元/平米的房源成交则上涨4.7个百分点。

另据21世纪不动产上海区域市场研究部统计显示，上周全市新建住宅新增供应面积合计仅6.9万㎡，环比回落74%；楼市供应在此前一周达10月以来单周新高后，隔周迅速回落，跌至10万平米下放的供应“紧缩区间”。单周供销比值再次跌至0.27:1（供应：成交）的低位。

对于年末楼市新建商品住宅项目促销力度涨跌不一的复杂局面。黄河滔表示，目前因政策预期及房企业绩、资金等多方面因素迥异下，新房市场定价表现分化较为明显，难以用“一刀切”的表现来评价。

部分知名大型房企在提前完成全年销售业绩后对于以价换量的销售策略已有所保留，促使楼市一些热销项目的供应及优惠力度出现缩水迹象，致近期楼市整体价格的确出现向上趋势。不过另有开发商因自身库存量依然偏大及产品对应需求受限等因素，未来房价仍有下行空间，同时也存在一部分前期促销业绩未至理想的产品通过新一轮的年末促销潮已追求提高销售成绩的目的。

而在经历了长达1年多的楼市调控后，目前购房者也已趋于理性，其不仅对于盲目提价的项目并不认同，甚至是那些实际价值优惠幅度不大的“伪促销”项目也难获其青睐。产品是否具有高性价比已成为购房者认购的重要指标。

【21世纪不动产观点集锦】

宝山区域三宅地单日连拍 合计出让金额达11.3亿元

租赁市场平缓步入淡季 历时3年租金平均增长10%

刚性改善型需求递增 释放内中环间中高端物业

【高端访谈】【大话经纪】【数据】【淘房团】【10网店】【门店风采】【论坛】