年关又至 楼市篷头起？

临近年末，各一线城市的房价呈现明显的翘尾上涨趋势，上海的情况也很明显。一套房子赠个车位，挂牌三个月卖不掉，最近不送车位，却一周就成交了。 “昨天还在陪笑脸，今日给人脸色看”，种种迹象表明，年末楼市似乎再起蓬头。对这一现象，各种解释众说纷纭，地产商当然众口一词地将它说成了明年楼市趋势的预兆。由于目前信息不充分，这其中的原因很难断定，楼市短期走势主要取决于供需关系及市场预期。因此，理解更多事实可能更加重要。

促销活动折扣少要求多

购买2房立减3万元，3房及复式立减8万元、购房者俱乐部优惠3万……今年楼市的年底促销，与去年底大牌房企纷纷“地板价跑量”的姿态相比，显得波澜不惊甚至都有点“摆不上台面”。

今年为了买婚房而奔波了大半年的朱先生一度每天要收到多达十条左右的各种楼盘的促销短信或电话。“上半年还经常能看到类似‘团购八折’、现房销售88折优惠等至少让人心动的信息，可到了年底，不但自己去售楼处现场看的房子很少有，连收到的短信都很难找到大幅优惠活动了。”

从上海中原研究咨询部提供的约17个近期有活动楼盘的情况来看，几乎没有直接在总价上打折超过九折的楼盘了。而现有的楼盘优惠活动如果是放在年初，购房者很可能“不屑一顾”。

位于嘉定的宁兴上尚湾目前主推90平方米毛坯3房，总价143万元起，另有少量81－89平方米2房，目前其优惠活动为购房者俱乐部会员优惠6万、指定时间内签约再享一定优惠。同样位于嘉定的合景叠翠峰在售82平2房，82平2+1房，88平3房均价15000元/平米。总价优惠4万，贷款99折，一次性付款95折，准时签约再让1%。

从这些楼盘的促销信息中不难看出，当前楼盘的促销活动折扣不多，要求却不少，而且多集中在嘉定——上海存量新房最集中的区。

去年年末及今年初，不少楼市折扣幅度能够达到8-9折，个别优惠幅度甚至突破了8折。这也是上海楼市有史以来力度的集中降价现象。但是在需求回升成交放量之后，大幅的优惠让利就不具备可持续性。

部分热销楼盘，甚至开始出现小幅提价的现象。年末上海整体房价有望保持平稳。但由于市场回升，今年年末的楼市促销力度预计将有所减弱，普遍优惠幅度预计在5%-6%之间。

开发商“今年总账已轧平”

为何年底楼市促销不但“雨点小”，甚至连“雷声”都不大了呢？业内人士认为，对于纯新盘来说，由于近期成交回暖，加上开盘前长时间的“蓄水”，使之认为没有必要大幅优惠来拉升人气。

而对“老盘”来说，“指标”完成率高则是当前优惠不多的重要原因。某房地产研究院副院长表示，多数开发商，年初时对今年市场预期过于悲观，指标定的低，所以大多提前完成指标。

既然指标都完成了，资金链又没有去年底时那么紧张，那也没有必要再“割肉”冲击成交量了。“对很多开发商来说，2012年的工作已经结束了，从11月份开始的实际上已经是2013年的工作了。”一位年内资深营销人士告诉记者，由于去年底形势确实很严峻，所以大家定的指标基本都是谨慎甚至非常保守的。

经过3月份和10月份两波“跑量”行情后，今年的指标基本都完成了。有些手头项目比较多的开发商，就算某些项目还是卖不动，也不会再大幅优惠，因为只要“总账轧平”，单个项目拖一拖也无妨。

“也不排除一些上市公司年底为了冲财务报表，而搞一些强烈的促销活动。”该人士说，不过这些所谓的“年报行情”也不会持续太长时间。

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“压舱楼王”纷纷登场

年底交易量上升，开发商的市场信心也有所恢复。一些中高端房源，甚至原本“压舱底”的“楼王”也在年底纷纷登场。

同在新江湾(社区网 论坛 商铺)板块的华润和合景年底先后推出“楼王”。华润新江湾九里推出 的“楼王”项目包括302平方米与295平方米两大户型，是目前市场上为数不多的大平层“升级版”，从户型设计上分为五房两厅设计。售价在4.5万-4.8万元/平方米左右。而合景的嘉御湾预计将有12月中上旬推出大平层“楼王”房源，200-220平方米的房型总价900万-1000万左右。

根据德佑地产监控的数据显示，截至11月26日，全市一手高端商品住宅（单价5万元以上）成交面积为40.0万平方米，高出去年全年的成交量8.1%，成交套数为1479套，高出去年全年成交套数1.2%。值得注意的是，今年的高端市场进一步向大面积、高总价的方向发展，套均面积由去年的252.8平方米，上升至今年的270.1平方米，套均总价也从去年的1802万元，上升至今年的1885万元。

开发商为何愿意把“楼王”留到年底再推？“市场不好的时候，就卖薄利多销的中低端产品，等到人气慢慢恢复了，再慢慢推出品质比较高的豪宅。”一位业内资深营销人士告诉记者，上半年各大开发商以“跑量”为主，主打刚需产品，再加上大(社区网 论坛 商铺)规模的优惠活动，争取先快销一批。

而豪宅，特别是“楼王”，必须要有人气积累才会推出。“市场不好的时候不能强推，就算打折强推也未必有人接手。”区域分布来看，今年高端商品住宅成交最为集中的是徐汇和浦东两区，两者占到全市总量的近三分之二。徐汇滨江地区是今年高端市场成交量的板块，借助规划优势，海珀府邸今年至今已成交了252套房源，遥遥领先于其他高端楼盘，另一个徐汇滨江楼盘尚海湾豪庭也售出了80余套房源。浦东成交量的高端楼盘是位于花木(社区网 论坛 商铺)的星河湾荟苑，今年已售出94套房源。此外，传统的豪宅板块陆家嘴(社区网 论坛 商铺)板块，今年的表现也十分抢眼，至今为止的成交量达到4.3万平方米，相当于去年全年成交量的3.4倍，成交量的大幅上涨与中粮海景壹号、滨江凯旋门等滨江豪宅项目的入市有关。

二手房：卖方比买方强势

二手房价格的变动往往取决于房东心态。相对新房市场，当前二手房价格表现得更为坚挺。进入11月份以来，二手房带看量保持平稳，成交量出现了小幅回升，但挂牌量并未呈现增加。相反，多数区域房源挂牌量同比出现了10%－15%的下降。

挂牌量减少，主要是由于中心城区房东再度表现出惜售。另据网上房地产11月底数据显示，上海全市二手房挂牌量为14.8万套，同比减少了13%。随着成交量回升，二手房挂牌量已开始出现下降的趋势。

目前本市多个板块呈现小户型房东惜售及跳价的现象。苏先生11月初在杨浦内环边看中了一套次新房，99平方米房东开价262万元，经过艰苦的谈判好不容易还价到了260万元，结果就在签合同的前夜中介突然打电话来说房价跳价到了265万元。“我估计肯定是另有买家接受了262万的价格，所以房东涨价，对他来说我们能接受，不能接受就选择另一个买家。”苏先生颇不甘心，也就没有买这套房，而是把目光转投浦东金桥(社区网 论坛 商铺)。

21世纪不动产上海区域分析师罗寅申告诉记者，因对应的刚需购买力为市场主流需求，多数低总价刚需房源聚集的热门板块内高性价比的老公房及低总价次新房挂牌量有限，供求关系的差异加上市场成交氛围的回暖促使持有上述热门低总价刚需房源的业主预期日渐增强，从此前接受5%以内的小幅溢价逐步过渡至如今的无议价、甚至跳价。“我们这里确实也有个别业主涨价的，幅度都在5%以内。”德佑地产碧云(社区网 论坛 商铺)店经理介绍，有名业主原本挂牌价是460万元，后来涨到了470万元，买家也愿意接受，没想到他后来又要涨价，结果就“黄”了。后问业主为什么又要涨价，才知原来他也要买房，而看中的房子也涨价了，所以他觉得自己有点“卖亏”了，要抬高售价再补点“差价”。不过，目前涨价的业主还是个别的。毕竟市场和信心才刚恢复。一些房子已经挂牌了很长时间才成交，大部分业主还是不敢轻易涨价。

部分成交案例显示，目前多数达成意向的房源议价幅度在1%以下，还有相当多房源几乎是零议价。由此可见，交易中卖方普遍比买方更为强势。不过，对于购房者而言，年末还是有更多机会淘到价格更合适的二手房。年末，急抛、急售房源也会增加，一些房东会因为资金周转，出售诚意度更高，这种现象会持续1-2个月。

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两类楼盘会赶“末班车”

通过分析历年12月份的热销楼盘，汉宇地产市场研究部认为通常有两类楼盘会赶“末班车起蓬头”。

类也是最为集中的，就是外围板块的低价刚需盘。比如去年12月份的热销盘主要就是青浦(社区网 论坛 商铺)、嘉定、松江、南汇区域的低价盘，集中在外郊环和郊环以外。由于房价走势难以琢磨，购房者年末了往往更担心下一年价格上涨，开发商利用购房者迫切的购房心理，再结合一定的价格优惠，可以吸引不少刚需客户提早入市。根据目前的市场存量，今年赶末班车的刚需盘会相对集中在嘉定、南汇、宝山、青浦等区域。

另一类楼盘就是少量高端盘，往往是因为业绩压力，而需要在年末冲刺。往往会限时给出诱人的价格优惠希望能尽快锁定意向客户。比如，去年星河湾就是12月份大幅降价。

相对来说，一些人气旺销量提前完成的楼盘或者是价格坚挺的中档楼盘会比较沉寂。此外，汉宇地产市场研究部提供的新盘供应数据显示，截止11月27日统计数据，全市商品住宅新增供应面积已经达到64.4万平米，超过了10月份整月63.5万平米的水平，预计最后几天还有增量。这表明，12月份房企加推房源的力度将较11月显著增强，意味着供需将表现得更加活跃。供需和预期的共同作用下，12月成交量有望创出今年新高。

除2007年和2009年因年末出台调控政策外，其他年份12月份均出现翘尾行情。

观点：不要纠结于市场走势

能否淘到房，实际上取决于购房者的心态及市场供给水平。汉宇地产市场研究部经理付伟认为，由于未来市场种种预期的不确定性，以及房企、房屋业主对于资金的渴望，年末房价仍能保持相对的平稳。

购房者要想在年末淘到性价比好的房子，近期就必须多关注一些预热盘。尤其是一些选择在年底首次开盘的楼盘，一般来说，全新盘入市价格制定较为谨慎，为先试探市场反应，多数会选择低价入市。购房者可以从中赚取一定的实惠。

少部分新盘可能会延续以价换量，房东报价也会更加符合市场实际。虽然降价幅度不及年初。对于购房者而言，年底出手可以获取相对有利的价格。尤其是首次置业的刚需购房者，目前仍可以享受到政策“红利”。

在能力范围内，购房者应该根据自身需求来选择房子，而不是一味的追逐热点和纠结于市场走势。上海房价高也只是一个平均水平，单价卖到每平米10万8万的房子和普通老百姓没什么关系。即使目前，15000元以下的房价在上海仍然有不少选择。从供应来看，目前新房和二手房的供给水平和历史同期相比都处于高位，购房者只要多点耐心，不乏选择对象。对于年轻人来说，先买房，将来再换房比较现实。

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