购房问答：“腾”购房名额用赠与还是转让？

限购以来，为“腾”购房名额而使得亲属间转让或赠与的交易增多。赠与与正常交易适用的情形以及可能对以后产生的影响各有不同。一位署名“忠实的读者”的人士向本报咨询“腾”购房名额的问题，专业人士表示，若父母和子女双方都满额，可以用赠与方式，但日后可能会产生巨额的税费；若父母尚未满额，用正常交易规避以后的税费风险。

读者问题：自己名额已满 父母名下无房，该如何办？

该读者在电邮中透露，他本人名下有两处房产，其中一处给父母居住并且该房产证已满5年，他想将此房产转让给父亲以“腾”出名额多购套房改善居住环境，父母名下没有物业。请问用赠与和用正常交易过户的方式进行比较，哪种方式划算？对以后房产买卖的影响有何不同？这两种方式对房产持有时间的计算是否不同？可否列举详细的数据说明？

专家指引：若父母名额已满适用赠与 其余情形用转让

梁文耀(合富置业交易部经理)就读者的问题作出了详细的解答。他表示，直系亲属间赠与房屋，不计算入限购套数。举例说，假如读者名下已有两套，父母也有两套，他可以用赠与的方式把房屋转给父母。具体的程序和收费如下：本人向房屋交易登记中心提出赠与申请，有关部门会在若干个工作日内评估出赠与房屋的评估价并向公证处开出介绍信，赠与人与受赠人凭双方证件及有关部门开出的介绍信及评估书到公证处办理赠与公证，赠与公证的收费为评估价的2%。双方凭借赠与公证及个人证件、房产证等资料到房屋交易登记中心办理递件过户，政府部门会向受赠人收取评估价3%的契税。以一个评估价100万元的房屋为例，赠与转名产生的费用为5万元。梁文耀表示，受赠人获得的房屋日后转让，除非房产证已满5年且为住房才可免征个税，否则要被征收转让评估价20%的个税。由于这名读者父母名下无房，受赠该房会成为住房，且该房产已证满5年，日后父母出售该房屋，不会被征收个税。

他表示，由于亲属间为名下无房的情形较为罕见，为免日后被征20%的个税，在现实中采取正常交易的方式“腾”购房名额的操作远多于赠与。若读者采取交易的方式把房屋转让给父母，由于该房屋证满5年，此次交易免征5.6%的营业税，但因此住房并非读者的住房，需征收1%的个税；父母因是首次置业，可以享受契税优惠，若该房屋建筑面积在90平方米以下，契税为1%；建筑面积在90~144平方米之间，契税为1.5%；建筑面积在144平方米以上，契税为3%。以评估价100万元的房屋为例，此次交易的费用在2万~4万元之间。由于本次交易为正常转让，父母日后出售房屋不会被征收20%的个税。

有专业人士提醒读者，若在购房名额满额的情形之下赠与房屋，日后处理房产的时候宜最后才售出受赠得来的房屋，因为“证满5年且为住房”是免征20%个税的出路。

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