7月上海房地产二手房市场月报

上海二手商品房市场月度走势

政策调整的压力使得上海二手房成交量的季节性波动弱化，造成了“旺季不旺、淡季不淡”，历来作为成交淡季的7月，成交量却环比增长了1.9%，同比增长了69.3%，成交均价则由于高端物业频繁成交，导致均价大幅上涨9.7%，为2011年7个月以来，据悉，7月，二手别墅洋房成交套数环比增长了24.5%。

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从全市各区域成交情况看，7月成交套数环比增幅超过10%的依次是崇明、金山、普陀、青浦、杨浦和宝山6个房价水平相对偏低的区县，其中宝山区因动迁配套房的上市、7号线通车，房价水平相对较低，导致成交量增长最为明显，高达5倍多；而环比降幅超过10%的有静安、嘉定两区，降幅分别为25.3%和19.2%。

均价方面，部分置换需求集中板块价格出现下跌，其表现在浦东、杨浦和普陀三大区域。奉贤则由于住宅交易降温明显，导致均价出现下跌。而新黄浦、静安和徐汇区，在高端物业集中交易的带动下，均价上扬显著；其他区域的成交均价环比变化较为微弱，不过均呈现不同程度的上升。

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成交面积方面，50平米以下相较于6月环比下降0.3%，50-70平米占比与6月持平，70-90平米环比上升0.7%，90-110平米上升0.3%，110-140平米下降0.9%，140-200平米上升0.3%，200平米以上则下降0.1%，成交面积结构基本与前期相同，变化不大。

成交总价方面，变化的为200-300万和500-800万，环比6月分别上升7.8%，8.8%，其余均变化微弱，结合成交面积分析，由此看出，7月，交易小幅回暖的同时，刚需改善主导市场，高端物业受到青睐。

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7月，异地购房客环比下降0.5%。限购加码，对于非户籍购房者补缴税的采取了不得购房的规定，导致外地成交客户减量，政策公布时间为7月26日，所以对7月整体影响较小，预计从8月开始，政策效应将显现，异地购房客将明显下降。

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1、沪"退二进三"捆绑式开发开发商须建50%保障房（2011-07-01）

上海“退二进三”的地块，即第二产业，诸如水泥厂、纺织厂、制造业用房等搬至城市边缘或者郊区，而腾出的地块，房产商拿地后必须将50%用于建设保障性住房。7月1日，市住房保障局局长刘海生在市政协“全面推进住房保障体系建设”重点提案促办会上透露，此类地块的商业开发，将实行捆绑式。

点评：

这一模式有利于解决保障房建设中都存在的资金难题，进一步完善保障房建设，为房价的维稳提供有力保障。

2、世博、迪士尼区域商业发展规划出炉，打造新地标（2011-07-07）

世博园区重点建设标志性新兴商务楼宇群、国际会议中心、大型都市购物中心、宾馆等设施；迪士尼区域以主题游乐、度假休闲、文化娱乐为核心。7月7日，正式发布的《上海商业“十二五”发展规划》明确，世博园区、迪士尼项目区域等一批富有发展潜力的区域将成为上海新的商业地标。

点评：

上海以世博园区为核心区域，形成具有国际知名度和影响力的综合商务商业区，使之成为具备配置国际经济要素资源能力的上海服务经济发展新的载体和新的增长极。迪士尼项目区域，则将建设成为亚太地区国际旅游度假的标志性区域。

清晰的城市规划与定位，将有利于这个城市的发展，同时也将会为房地产业带来全新的商机与全新的楼市格局。预计今后5年，这两块板块将进一步拓展商业发展空间、调整完善商业布局、提升商业综合服务功能。

3、上海将启动"限价商品房先租后售"保障住房试点（2011-07-12）

中共上海市委副书记、上海市市长韩正在11日举行的九届上海市委十五次全会次大会上说，下半年上海将在浦东南汇新城与临港产业区启动限价商品房、推进先租后售保障住房试点。这一试点将实行“双定双限”，即：定区域、定对象、限交易、限房价。

点评：

限价房先租后售是为了确实解决低收入家庭住房困难问题而实行的新举措，并以此保证保障房的有效功能，完善保障房机制。

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4、沪房屋租赁新规正式通过（2011-07-14）

经市政府常务会议审议通过，《上海市居住房屋租赁管理办法》（下简称《办法》）将于10月1日起施行。市政府法制办副主任顾长浩介绍了《办法》）主要内容：小区房不得租作集体宿舍；代办租赁合同必须备案；租期低于1年不得调房租；租客有15天优先购买权。内容集中在租金、租赁保证金、续租、优先购买权4个方面，其中对“出租单位”做了明确，强调不得分割搭建出租或按床位出租，规定人均承租面积不得低于5平方米。

点评：

租赁备案因为税收问题始终执行难度高企，而此次办法的规定，无疑是明确了中介经纪公司的责任，并且明确了处罚，显然，迫于处罚，经纪公司会主动去对租赁合同备案。然而，对于房东配合问题，以及小中介只给收据不给发票等不规范操作，相关机构需要进一步完善，以此，做出更多切实服务，垂范引导。另外，办法一旦执行，房东将把税费转嫁到租客头上，上海房租势必水涨船高。

5、“沪四条”出台 楼市调控进一步收紧（2011-07-26）

上海市住房保障和房屋管理局印发《关于加强本市商品住房销售行为监管严格执行住房限售政策等有关问题的通知》，《通知》中明确非本市户籍居民家庭持《个人所得税完税凭证》购房的，个人所得税的申报日期须符合“自购房之日起算的前2年内累计缴纳满12个月”的规定，补缴的不予认可。该通知亦被称作“沪四条”，即1、加强商品住房销售方案备案审核； 2、加强商品住房预订行为监管；3、继续严格执行住房限售政策；4、开展房地产经纪市场专项整治。

点评：

新沪四条，皆是针对目前房地产市场漏洞，制定的补充政策，显然这一调控措施更加科学，目标体系更加明晰和可执行、可衡量。对网上备案价虚高，变相收取定金、预订款，规避限购政策，房地产经纪市场的不规范，有着严厉的整顿和规范作用。这意味着楼市政策力度的进一步加强和细节处的更加完善。

而随着楼市限购的再度收紧，市场上有购房资格的购买人群缩小，新盘限价上市，也使得一手房与二手房价格差距变小，二手房客户将会被分流，从而导致二手房业主与购房者的议价空间变大，二手房成交均价或将有所下调。随着存量房的增多，部分区域的房价逐步回归理性，房价一旦回归理性，将会有更多的首次置业者和改善型购房者出手购房，成交量也将稳步回升。

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