上海首推租赁住房用地 传递哪些信号？

7月4日晚，上海市规划和国土资源局公布了位于浦东新区和嘉定区的两幅地块出让信息，引起了广泛关注——这是上海首批入市出让的租赁住房用地，采取“只租不售”模式。项目建成后，将至少提供1897套租赁住房房源。

7月7日正式发布的《上海市住房发展“十三五”规划》也明确提出，“十三五”期间，上海将积极推进购租并举的住房体系建设，进一步健全房地产市场健康发展长效机制，预计新增供应各类住房约170万套，其中租赁住房约70万套。

租赁住房供地及供应的大规模增加，究竟传递出了什么样的信号？

坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”，服务“住有所居”

上海房地产市场一直被认为是市场的风向标。

为了促进房地产市场的持续健康稳定发展，自从“八五”期间实施住房制度改革以来，上海不断建立和完善各项制度政策。“九五”期间，建立了住房市场体系和保障体系“两个体系”；“十五”期间，明确了以居住为主、市民消费为主、普通商品住房为主“三个为主”的原则；“十一五”期间，又建立了廉租住房、公共租赁住房、共有产权保障住房、征收安置住房“四位一体”的住房保障体系。这一列的探索，符合国家倡导的“房子是用来住的，不是用来炒的”定位要求。“十三五”期间，上海将始终坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，进一步聚焦“两个体系”、深化“三个为主”、优化“四位一体”长效机制。

完善租购并举的住房体系，就是在这个背景下，上海的一项制度性考虑。

“十三五”时期，上海将按照继续当好改革开放排头兵、创新发展先行者的要求，持续推进创新驱动发展、经济转型升级，加快向具有全球影响力的科技创新中心进军。城市功能的提升，对住房发展提出了新的、更高的要求。

根据有关部门的调查，“十三五”时期，全市居住房屋的总量基本能满足需求，但是供应结构需要进一步优化。随着经济社会发展和新型城镇化推进，自住和改善型需求依然较强，中低收入户籍家庭和非户籍常住人口中青年人才的居住矛盾比较突出。住房发展要积极适应人口结构和居住生活方式的变化趋势，满足居民合理的居住需求，既要稳定供应商品住房，又要进一步确保保障性住房供应，加大租赁住房供应。同时，要更加注重空间布局的合理性，更加注重资源集约节约利用，更加注重发展中小套型普通商品住房和节能环保住房，切实服务“住有所居”。

因此，上海在《上海市住房发展“十三五”规划》中明确提出，“十三五”期间上海城镇住房供应总量以及住房用地供应总量将显著增加，其中新增住房供应总套数170万套，比“十二五”增加60%左右。同时，将积极推进购租并举的住房体系建设，进一步健全房地产市场健康发展长效机制。

从土地供给侧结构性改革出发，推进租售并举

提到加大住房供应，人们便会首先想到供应的“龙头”——土地。2015年末以来，新建商品房和二手房成交价格呈现快速上涨，各大热点城市土地市场迅速升温。增加土地供应也被视为稳定房价的重要举措。然而，在投资性需求没有得到有效抑制的前提下，为扼制房价上涨而单纯增加土地供应，并非房地产调控的良策，且极易造成对未来城市发展空间的“透支”。

“在当前资源紧约束条件下，一方面，需要稳定并有序保障住宅土地供应，稳定市场预期，严肃市场监管，坚决抑制打击房地产投机行为；另一方面，在城市发展方式转型的大框架下，需要积极探索房地产土地供应结构优化和供地方式改革，精准施策，促进房地产市场的持续健康稳定发展。” 相关部门负责人表示。

“十三五”期间，按照“商品房用地稳中有升、保障房用地确保供应、租赁房用地着力加大”的原则，上海将在原计划600公顷（其中商品住房350公顷、保障性住房250公顷）的基础上，提升至年均供应住房用地1100公顷，并进一步优化调整结构，其中商品住房用地约400公顷、保障性住房用地约360公顷、租赁住房用地约340公顷，主要在就业密集、产城融合重点区域以及轨道交通站点周边区域，研究集中推出一批新增租赁住房用地，同时探索存量商办项目改为租赁住房，加大中小套型供应比例、研究适当提高租赁住房用地容积率。经初步测算，“十三五”期间计划供应土地5500公顷，可提供住房约170万套，其中市场化住房约115万套，包括商品住房约45万套、租赁住房约70万套，租赁住房供应套数占新增市场化住房总套数超过60%；保障性住房约55万套。

据了解，上海将划定租赁住房“十三五”重点实施区域。原则上优先增加三类地区的租赁住房供应：一是就业集聚地区，为实现职住平衡，适度增加租赁住房。如陆家嘴、徐家汇等服务业集聚区，张江、紫竹等科技研发集聚区，临港等产业板块制造业集聚区。二是交通便利地区，鼓励租赁住房布局在轨交换乘枢纽、站点周边。针对有轨道交通站点的轨道交通停车场项目结合上盖综合利用，允许在一定服务半径内，适度增加租赁住房。三是商业、商务办公过剩地区，经评估，对于商业、商务办公总量确实过剩的区域，可视情况将部分未出让的和存量商业、商务办公调整为租赁住房。

此次率先推出的浦东新区和嘉定区的两幅地块，就分别位于张江南区配套生活基地和嘉定新城。除了规定今后“只租不售”，出让合同中还明确该项目应优先为园区内各类创新创业人才提供居住配套服务。运营管理方面，由受让人建立统一的管理及服务平台，对租赁住房进行租赁管理，禁止改变用途使用、转租、群租及其他违反相关规定的行为。

国际大都市经验对上海的启示

上海在上报国务院审批的《上海市城市总体规划（2016—2040）》中提出了建设成为卓越的全球城市的新目标。而放眼全球，国际上一些著名的全球城市，普遍有着较为完善的，购租并举的住房体系。

“在一些发达国家，如美国、加拿大、德国、法国、英国、瑞典、荷兰、丹麦、奥地利、澳大利亚、新西兰、日本等，居民中住房承租住户的占比均在30%以上，其中，美国、英国等国家的承租户在住户总量中的占比近十年来持续上升。”华东师范大学东方房地产学院副教授崔裴表示，相比之下，上海以及国内一些大城市的住房自有率偏高，租赁住房市场发育还不够健全。另据上海社科院的调查，2013年上海家庭住房自有率约为70%，租住比例远低于伦敦、纽约、东京等55-70%的租房率。

除了租赁住房比例高、自有住房比率相对较低以外，国际大都市住房租赁来源多元化，社会和私人出租都占重要比例。如，伦敦2008年的私人出租部分和社会出租部分分别占住房总量的19%和24%。不同性质的租赁来源在住房租赁市场中发挥不同的作用，私人租赁可以满足多样化的市场需求，特别在满足高端客户需求上有其不可或缺的作用。

此外，国际大都市一般都会以法律及行政的方式，对住房租赁市场加以规范和引导。业内认为，对于年轻群体和中低收入群体，住房租赁将成为常态。对上海来说，尤其应重视住房租赁制度的建设，认真学习国外先进经验。

以浦东张江、嘉定新城两幅租赁住房用地出让为标志，上海已经启动加快租赁住房用地的进程。今后上海还将探索由开发商地块内自持配建租赁住房，向政府整区域配建租赁住房转变，优先供应租赁住房用地。

租赁住房的开发和运营主体，也将更为多元。根据上海住房发展“十三五”规划，上海将落实市、区责任，以区为主，发挥区属国有企业功能，增加政府持有的租赁住房比例，起到托底保障和市场“压舱石”“稳定器”的作用；发展住房租赁企业，引导企业通过收储、租赁、购买等方式多渠道筹集房源；支持房地产开发企业拓展业务范围，利用已建成住房或新建住房开展租赁业务，引导房地产开发企业与住房租赁企业合作开展住房租赁业务。还将充分发挥住房租赁中介机构作用，落实鼓励个人出租住房的优惠政策，支持个人委托住房租赁企业和中介机构出租住房。

由此可见，增加租赁住房建设和供应，培育发展租赁住房市场，是上海结合城市建设目标和现实条件，落实“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，保障“住有所居”的又一举措，同时也是上海从供给侧结构性改革出发，推进租售并举的住房体系建设、促进房地产市场平稳健康发展的积极探索。