5月沪二手房成交量继续下滑 市场降温价格依旧坚挺

一、二手房市场数据分析

1.上海二手房数据分析

5月，北上广深等一线城市的二手房市场均呈现出少有的疲软状态，楼市的这种疲软也导致了一线城市自2008年以来首次出现房租集体下跌的情况。在“租热售冷”的大背景下，上海的5月份二手房也有了明显的下滑。从5月份的挂牌成交数据来看，上海二手房挂牌量和成交量均有所下滑，挂牌和成交价依旧稳定。

据房天下(Fang.com)统计数据显示，2017年5月上海二手房住宅市场挂牌量为606979套，环比下跌4.74%；挂牌均价为54908元/平方米，环比上涨0.72%。

成交方面，5月上海二手房市场总成交量为14882套，环比下跌5.62%；成交均价为39229元/平方米，环比上涨0.65%。

表1：各区县挂牌量价及成交量价数据表

【数据来源：房天下二手房数据中心】

在4月上海二手房挂牌量增长有所放缓之后，5月的上海二手房挂牌量整体出现下滑。具体到区县，全市18个区县中仅有奉贤和徐汇两个区县的挂牌量有所增长，挂牌量分别为13871套和43850套，环比分别上涨0.89%和0.88%。其余16个区县挂牌量均有所下跌，其中跌幅较大的是崇明，挂牌量仅为3357套，环比下跌28.70%；其次依次是闸北、金山，挂牌量跌幅也在10%以上，其余区县挂牌量有小幅下跌。

与挂牌量表现不同的是，挂牌价依旧延续着近期以来微弱上涨的势头。区县方面，全市18区县中有8个区县挂牌价有所下跌。跌幅较大的是连续两个月挂牌价下跌的青浦，5月挂牌均价为33212元/平方米，环比下跌3.33%；奉贤和嘉定的挂牌价跌幅也在2%左右，其余5个区县跌幅较小。涨幅方面，全市有10个区县挂牌均价有所上涨，涨幅较大的是崇明和静安，挂牌均价为别为17959元/平方米、93161元/平方米，环比分别上涨4.59%、4.53%；松江以2.50%的涨幅位列其后。

表2：各区县挂牌量及挂牌均价环比走势图

【数据来源：房天下二手房数据中心】

5月份上海二手房全市成交总量继续下滑，全市18个区县中只有青浦、卢湾和长宁3个区县的成交量有所上涨，其余15个区县挂牌量均有不同程度的下跌。其中跌幅较大的是金山，5月共后成交二手房728套，环比下跌20.09%；崇明、奉贤、松江、普陀、虹口、杨浦和黄浦7个区县的挂牌量跌幅也超过了10%。

成交价方面，全市18个区县中有7个区县成交价上涨。涨幅较大的是静安和黄浦，4月成交均价分别为83558元/平方米、76666元/平方米；虹口以5.07%的涨幅位列第三位。跌幅方面，成交价跌幅较大的是闸北，5月成交均价为47570元/平方米，环比下跌4.02%，其次是奉贤和嘉定，跌幅也在3%以上。5月成交均价排在前三的依旧是内环的卢湾、静安和黄浦，分别为81442元/平米、83558元/平米、76666元/平米。

表3：各区县成交量及成交均价环比走势图

【数据来源：房天下二手房数据中心】

二、商圈二手房数据分析

1.成交量及走势分析

5月上海前20热门商圈共成交二手房3995套，比4月增加了8套。20个热门商圈中，仅有5个商圈的成交量有所上涨，多数商圈成交量都有所下跌。

5月的20个热门商圈中，浦东川沙、闵行浦江、浦东世博成交量有较大幅度的增长，涨幅在20%左右。成交量跌幅较大的商圈是嘉定新城，5月成交量仅有12套，比四月份较少了28套。其次，闵行莘庄、奉贤南桥、浦东陆家嘴3个区县的成交量跌幅也在20%以上。

表4：热门商圈电商成交及环比走势图

【数据来源：房天下二手房数据中心】

三、网友关注度数据分析

房天下（Fang.com）二手房数据中心监控数据显示，上海二手住宅市场5月区县搜索排行榜中，浦东仍占据热搜区县榜首，浦东惠南超越三林成为商圈热搜头名，浦东北蔡的万科金色城市继续笑傲楼盘关注度榜单。

网友关注的地铁线中，11号线榜首的地位依旧无可撼动；7号线美兰湖站依旧是网友关注热门地铁站点；上海师范附属小学是网友较为关注的学校。户型、价格区间和面积区间的网友关注度依旧主要集中在2居、150万以下、70-90平米。除受关注商圈和学校有所变化之外，其他方面网友集中关注的点均与4月份相同。

1、区县关注度分析

据房天下（Fang.com）二手房数据中心监控统计显示，5月上海市各区县搜索排名中，前三甲依旧是浦东、闵行、宝山，嘉定仍然屈居三甲之后。榜首的浦东搜索占比为27.8%，其次的闵行和宝山，占比分别为10.37%和8.20%。

表5：区县关注度排行及占比图

【数据来源：房天下二手房数据中心】

2、商圈关注度分析

5月网友对商圈的关注度中，浦东惠南超越三林重新成为上海二手住宅市场关注度热门商圈，其搜索量占所有商圈的比例为2.26%，金桥和川沙分别以1.76%和1.71%的热搜占比列二、三位。闵行浦江成为黑马，杀入商圈热搜榜前5。

表6：商圈关注度排行及占比图

【数据来源：房天下二手房数据中心】

3、楼盘关注度分析

从4月份网友对地铁线路及站点的关注度情况来看，11号线仍然是网友关注之首，搜索占比为14.64%，2号线、7号线、9号线紧随其后，搜索占比分别为12.94%、11.59%和10.12%。

表 7：网友关注楼盘

【数据来源：房天下二手房数据中心】

4、地铁线路关注度分析

从4月份网友对地铁线路及站点的关注度情况来看，11号线仍然是网友关注之首，搜索占比为14.91%，7号线、2号线、9号线紧随其后，搜索占比分别为12.17%、12.15%和9.29%。

表8：地铁线关注排行榜

【数据来源：房天下二手房数据中心】

地铁站点方面，4月十大热搜站点中的前十名中，有八个站点依旧位居前十，九亭站和鹤沙航城站进入榜单前十。5月份7号线美兰湖路站依旧是网友关注的热点，搜索占比为1.90%，泗泾站和顾村公园站分列二、三位；网友较为关注的11号线中，共有3个站点位列前十。

表9：地铁站关注排行榜

【数据来源：房天下二手房数据中心】

5、教育地产关注度分析

5月上海学校搜索榜中，静安的上海师范附属小学独占榜首，搜索占比为21.52%；杨浦的打虎山路小学以18.99%的搜索占比排名第二，徐汇的向阳小学排名第三。本次教育地产关注度前十名全部为重点小学。

表10：学校搜索量排行榜

【数据来源：房天下二手房数据中心】

6、户型、价格、面积关注度分析

户型的需求方面，以刚需为主要需求群体的两居室依旧是网友为关注的户型，搜索占比高达43.50 %；其次为三居室，占比为27.98%；一居室搜索占比16.94%。

表11：户型、面积区间、价格区间搜索量占比图

【数据来源：房天下二手房数据中心】

面积搜索中，70-90平米依然稳居首位，搜索占比为26.67%；50-70平米的搜索占比为23.43%，位居第二； 90-110平米搜索占比为16.85%，位居第三位。

价格方面，网友热搜相较上月基本相同，150万以下价格区间更被网友关注，占比达28.47%；其后为150-200万，占比18.99%；低总价的经济型房源仍是网友关注的重点。