开年上海楼市信贷紧政策严 首套刚需或遇良机

自“11.28房贷新政”颁布以来，上海二手房挂牌成交双双缩水，楼市逐步降温、市场趋稳，这是每次政策收紧后都会发生的现象。2016年上海某些商圈或小区房价从年初涨了50%，甚至100%，而在房贷新政颁布后，2016年12月二手房成交跌破2万套、仅1.2万余套，2017年1月经历春节长假成交更是不到1万套，春节7天新房成交仅8套。

据房天下小编们从走访的沪上5家热门区域中介门店了解到，节后上门客以咨询二手房为主，200-400万的咨询客较节前增长明显，但都处于观望阶段，真正看房及下定者极少。此外，上海楼市政策严信贷紧，各大银行首套房贷利率普遍9折，，仅在首付比例上稍有差异，开年楼市遇冷。

新政对大标的投资客影响大首套刚需或遇良机

从新政颁布至今，也已有2个多月，成交量的下滑在意料之中，但在上海，依旧存在着大量的刚性需求，据菁英地产菊太路分店店长程西振表示，“1128房贷新政”对购房者的心态影响比较大，尤其是贷款记录这项影响格外明显。

“原来买得起800万的房子，现在只能买500万的，标的大基数也大，因而房贷新政的影响对标的小的客户影响稍弱些，”虹口太平洋房屋广中路店的店长奚宁如是说。节后咨询总价在200-400万房子的人数较节前明显上涨，客流量涨幅有近三成。究其原因，奚店长表示，一方面是由于房贷新政对600万以上的大标的投资客影响较大，这类人群转而投资周边城市或旅游地产；另一方面，虹口区三四块地段正值拆迁，部分拆迁户直接拿放款自行购房，这类刚需人群对200-400万的需求量较大。

房天下白银路分行总监周祥奇也提到，“房贷新政导致首付款上升，部分用户无力支付首付而放弃购买、选择观望，因此节后咨询买房和租房需求的客户比较多，较往年来说多了近三成，但真正看房或下定出手的人较以往也少了一半多。”但从另一方面来看，购房能力的削弱，也使首套刚需一族有了更多的选择余地，急售业主议价空间放大。

开年信贷遇紧 首套房贷利率普遍9折

2月中旬是2017年楼市的关键性节点，这一时期的房产政策往往代表着一年市场走向的基调。

按照银行的一般做法，每年1月的信贷额度应该是一年中比较宽松的时候，而北京自2017年1月1日（含）起新受理的首套房贷利率不得低于9折，上海虽没有明文规定，但据了解，各大银行的首套房贷利率普遍为9折，仅在首付比例上稍有差异；而在往年同期能达到8.5折，甚至更低。

这意味着，如果商业贷款300万元、贷款期限30年、等额本息还款，房贷利率从8.5折提升至9折后，还款总利息将增加15.6万元。因此，可以预计2017年总体房价会较平稳或略有下跌。

上海政策持续收紧 返乡置业升温

一线城市在春节期间的表现非常冷清，上海新房仅成交8套，1月二手房成交不到1万套。究其原因，一方面在“11.28房贷新政”的影响下，购房者选择观望亦或是无力支付首付而放弃购买，另一方面，“沪漂”族们经过了一整年的打拼，激烈的行业竞争、楼市限购、房贷政策收紧等压力的影响下，一部分“沪漂”选择返乡打拼，因而三四线城市的楼市在春节期间出现升温。

总体来说，自“11.28房贷新政”以来，一线城市房产市场的确趋于平稳，政策也没有要放松的任何意向，也让越来越多的人以理性的方式考虑置业，这样的政策调控一方面有效地帮助了一二线城市控制人口，也为三四线城市发展提供了长远的政策红利，有助于进一步推进城镇化发展。至于市场的走向，三四线火热也是长期需求的爆发，是在一二线城市积累的需求的正常释放，是整体市场得到均衡的有力表现，也是必然趋势。