换手率高达41.75% 什么原因导致这些楼盘频繁交易？

小区换手率是房产专业术语，简单解释来说是指计算小区所有房源在一年内，发生产权交易的次数。根据房天下2016购房数据得知，这一年来小区换手率排行榜前十名为贝港南区、育秀东区、启航城、解放新村、泰安、新凯家园、蓝天新村、城东新村、港城滴水湖馨苑及古华新村（见图一），其中排名的小区换手率达到了41.75%。那么这些小区为什么进入了换手率频繁的榜单呢？

(图一 小区换手率排名前20)

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小区换手率高的四大原因

换手率高大体给人的感觉是业主沉淀不下来，可能因为这样或者那样的原因进行抛售。如果是品质高的花园物业小区又或者发展空间大的楼盘，一般业主是不愿意换房的。那么换手率高的小区存在哪些明显特点呢？

（图二 换手率排名前6小区分布图）

1、 宏观地理

从地理位置可以很明显看出，高排名的小区集中在外环外，集中分布在奉贤、松江、青浦等区域，这些区域属于开发未完善的区域，其中轨道交通也稍显逊色，可能一个区域只有一条线路，且线路也未能延伸到整个区域内，因此地理位置上就不够有优势。

2、 楼盘年代

换手率高的楼盘建筑年代稍远，九十年代建成的小区占比大概为47%、2000年建成的小区占比为35%，2010年以后建成的小区占比为18%。由此可以看出，大部分换手率高的小区多为老旧小区，老旧小区的特点园区管理杂乱、物业不够优质、停车位紧张等。

3、 楼盘品质

因为是老旧小区可能存在的问题就是外观不够精美、园区不够高绿化。且因为是过去建成的小区，很少会配有电梯。现代的建筑大家知道，电梯房的舒适与方便，尤其是对4层以上的住户来说，真心是轻松加愉快，所以老旧的多层小区就显得优势不足。

4、 所属配套

在所属配套方面，因为地处外环外，这些楼盘远离市中心，综合商业配套不够，而且去往商业中心的交通也许不够便利。但如果是老小区，其实存在一个优势，因为老小区的配套会比较完善，能满足人的日常生活需求。

其实换手率高并不代表不适合居住，居住的属性——价格实惠肯定是可以满足的，其次是简单的生活配套可以满足，对于刚需购房者来说，这些要素就格外有意义。

（图三 换手率排行一 贝港南区）

贝港南区——配套齐全的大型楼盘

贝港南区占地面积很大，分为八个区域，拥有实验幼儿园，金贝幼儿园，贝贝幼儿园，实验小学，实验中学！交通便利，南桥1，2，4，5路都经过。购物方便，有大润发超市。

（图五 换手率排行2 育秀东区）

NO.2 育秀东区——适宜多人口的大户型

育秀东区以多层为主，其中主力户型为三室两厅，很适合一家三代居住。小区环境幽雅，物业管理到位．成熟小区，周边生活配套设施完善！

（图六 换手率排行3 启航城）

NO.3 启航城——刚需小户型 满足居住需求

启航城是近年建成小区，其中多以高层为主，有园区绿化、有配套物业。小区位于青浦区白鹤镇，周边环境优美安静，附近有多趟公交可供出行选择，小区建设完善，管理严格，绿化率较高，楼间距大，采光好。附近有超市，菜场，餐饮场所，休闲娱乐场所，生活较方便。

刚需买房的网友可以考虑一下这些小区，先把落户问题解决，生活才能从容开始，等经济稳定或宽裕后，再进行置换，那时候可以考虑换到市内或者品质小区，或者有名校需求的另入手。