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“地王”频出专家称“入市压力大”

房天下上海二手房网 2016-05-13 10:48:00  来源:中国房地产网 |
[提要]上海土地市场迎来楼市新政后首批纯宅地的拍卖,溢价率不断攀升。

沪市土地市场迎来了楼市新政后首批纯宅地的拍卖,在继今日上午象屿地产21.5亿元以126%的溢价率竞得上海奉贤南桥新城的宅地后,下午格力地产和融创分别以超过109%和112%的溢价率分抢了上海松江泗泾两幅宅地。

依据竞拍结果,格力地产19.65亿力挫在场33家房企竞得松江区泗泾镇SJSB0003单元10-05号,楼板价37674.7元,溢价率109%,而这一价格也成为新的区域地王。

但是,在新的地王产生不久,融创再次刷新了区域楼板价,融创以30.05亿元竞得松江区泗泾镇SJSB0003单元12-01号地块,溢价111.62%,成交楼板价每平方米38291.33元,取代格力地产成为新晋地王。

据了解,上海松江泗泾镇区域内在售楼盘有绿地香缇、金地自在城、绿地云天坊、保利翡丽公馆、建发玖珑湾等,比如,万业名苑4月以来成交均价约每平方米2.6万元,而保利翡丽公馆的精装房的售价约为每平方米3万元,尚不及格力地产和融创所拍楼板价。

上海某地产市场分析师卢文曦表示:“根据上述的楼板价推算,预计未来成本价至少都在每平方米6万元以上。由此来看,不但新的区域地王出现,并且预计未来售价高出当前产品售价一倍,显然价格偏高。”

而且今日上午象屿地产以21.5亿元的价格竞得奉贤区南桥新城16单元36-03区域地块,溢价率为126.2%,今日三幅宅地的拍卖的溢价率都在100%以上。

对于此,某知名智库研究总监表示:“此次土地高溢价的现象,实际上和上海土地此前几个月一直供应低迷有关系,上海4月的土地市场一直是‘0供应’的状态。而上海相关房企补库存的需求是比较大的,所以此类地块出让后,积极补仓的需求非常大。如果多的房企拿地,自然也会使得部分房企更容易报高价。看似不理性,但也是无奈之举。”

从房企自身角度而言,此次拿地的格力地产和融创都急需在上海补仓。

对于2014年首次进入上海市场的格力地产而言,卢文曦认为:“从去年首次进入上海之后,格力地产今年尚未土地入账。从深耕的角度来看,有必要进行‘补仓’。格力刚进入上海的时候拿地是不计成本的,所以价格高可以理解,是用来树标杆用的,但是泗泾这块地略显激进。”

而对于融创来讲,卢文曦认为:“其去年在土地市场斩获不多,而今年年初土地又不多,所以这次正好有多幅土地出让,因此要抓住这个机会。从土地区域本身来说,比较成熟,上海未来土地出让越来越少,并且有向郊环外延生的趋势。所以对比起来,泗泾目前已经是‘不错’的地段了,长期来看还是属于优质资产。”

值得注意的是,上述两幅宅地都规定了中小套型的住房供应比例都在80%以上,这就意味着未来两项目的定位更可能是“刚需”或者“刚改”。

这一限制显然给后期的操盘和售价带来影响,卢文曦补充称:“上述项目开发难度在于规定中小套型开发规模,而且预计未来销售价至少单价在6万元以上,而目前区域较好的产品的单价也只不过3万元左右,因此拿地上过于激进。”

卢文曦进一步指出:“格力本身做高端产品基因是不足的,未来单价要6万,现在市区均价也只不过6万出头些,后面销售可能会需要困难。”

上海业内人士认为:“拿‘地王’的风险会很大,很多地王项目因为地价高所以利润率都偏低,后期销售才是对房企的考验,而且高地价也会对房企的融资产生影响,比如一些房企会借用基金、信托等各种资本杠杆拿地,再通过高周转的方式对冲前期的融资风险。但由于未来市场充满不确定性,一旦市场风向发生转变,公司资金链会受到极大挑战。高地价将为房企的发展埋下重大隐患。

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