2014年上海楼市上半年：成交降温 楼市进入休整期

大市：成交降温房价涨难跌亦难

21世纪不动产上海区域市场研究部统计显示，2014年上半年新建商品住宅成交约406万平米，同比降幅超3成；成交均价2.6万元/平米，同比上涨12%。二手房约成交9.6万套，同比下降近5成，成交均价约为2.0万元/平米，同比上涨约15%。

21世纪不动产上海区域市场研究部副总监黄河滔表示，之所以会出现这种量跌价涨的局势，与去年房价增幅较快、基数高有关；其次，也与今年上半年高端物业成交占比增多、拉升整体均价有关。21世纪不动产上海区域市场研究部的数据显示，今年上半年，单价5万元以上的新建商品住宅成交占比约为8%，较去年同期高出近4个百分点；而单价3万元以上的二手房成交占比约为15%，高出去年同期约7个百分点。

虽然同比数据显示房价仍在上涨，但环比数据表明涨幅在持续收窄，今年5月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，上海新建商品住宅单价环比下降0.3%，二手房环比下降0.2%，均为年内首次出现。

21世纪不动产上海区域市场研究部副总监黄河滔认为，目前楼市已进入双方博弈阶段，涨价无疑是不符合市场走向的，但降价似乎也面临诸多问题：降幅小，难获买家认同，且依据客户买涨不买跌的心理因素，或将引发成交量进一步下滑；降幅大，开发商和房东又难以接受。房价可谓进入了“涨难跌亦难”的困局。

二手房：规划利好支撑郊区盘成交 置换需求引中心区域销量上升

21世纪不动产上海区域市场研究部数据显示，上半年，外环外的松江新城和崇明新城成交量位于板块成交榜的前两位。这两个板块均是低总价板块、对口首套刚需置业，同时，上海市郊卫星城规划的利好，也是促使其成交向好的重要原因。

分月来看，除2月份外，黄兴板块成交均进入板块榜前十，而徐汇中心板块也在除2月和6月外的其余月份进入成交榜前十，置换需求是支撑此类中心区域大量成交的主要原因。

而成交量较少的板块，仍集中在传统的供应量较少的市中心以及一些交通不便的偏远板块，如黄浦滨江，或金山、奉贤、青浦等一些郊区未规划板块。

21世纪不动产上海区域市场研究部副总监黄河滔表示，从全市范围内看，市中心板块表现最为稳定，黄浦人民广场、浦东陆家嘴、徐汇中心，均未出现整体下跌，是全市范围内二手房价最为坚挺的地带。2014年上半年，这三个板块成交均价在4-6万元/平米区间浮动。

值得注意的是，部分中心城区的在6月逆市上涨，21世纪不动产上海锐丰苗圃路分行经理孙帮飞表示，梅园3街坊对口陆家嘴的上海福山外国语小学，总价低、一直受到市场关注。6月份虽实际成交量有所走低，但看房者仍络绎不绝。最近该楼盘的一套50平米的房源，被房东提价5万进行挂牌，当前挂牌价275万元，较同类房源成交价高出10万。不过，该类逆市提价并未受到市场认可。

而房价下跌幅度较大的板块，主要是位于中外环间，置换抛售需求较大的板块。如浦东金杨、闵行静安新城，整体均价分别在2.7-3.8万元/平米、3-3.5万元/平米，其成交均价近两月有明显下调，下降空间在5-10%。而21世纪不动产上海锐丰静安新城分行邱明表示，即使是较为坚挺的低总价小户型，也有所降价。如板块内上虹新村一套54平米房源，原价147万元，房东最后让价5%促成交易。

上半年高溢价地块占比扩大

21世纪不动产上海区域市场研究部统计数据显示，2014年上半年总共成交76幅经营性用地，出让总面积277万平米，成交总价580亿元。比2013年上半年，分别下降18.4%、12.8%、10%。

与成交经营性用地总幅数下降不同，上半年成交的100%溢价以上的高溢价经营性地块幅数，占比有所攀高。共成交10幅，占比13.2%，较去年同期扩大8.7%。从近6年数据来看，仅次于2010年55.8%、18.1%的历史高位。

高溢价地块中，宅地共有8幅，浦东占3幅，闸北、宝山、松江、青浦、奉贤各1幅；商业用地2幅，分位于浦东和宝山。其中，包含商业类的浦东新区黄浦江沿岸E14单元Z4-2地块地下商业空间及公共绿地综合改造工程地块，以245%的溢价率夺得2014年经营性用地溢价率魁首。

21世纪不动产上海区域市场研究部副总监黄河滔表示，上半年的高溢价地块成交具有集中化特征，1月成交量高占7成。这一方面与总面积逐月下降拍地整体节奏有关，另一方面显示后期开发商谨慎拿地的心态。