新住房租赁办法认定五种群租 房东中介需担责

日前，市综治办、市高法院、市住房保障房屋管理局、市公安局、市工商局、市地税局、市规划国土资源局、市城管执法局、市卫生计生委、市司法局等十部门联合制订了《关于加强本市住宅小区出租房屋综合管理的实施意见》（以下简称《实施意见》），并同步修订了《上海市居住房屋租赁管理办法》（以下简称《管理办法》）。其中，将单位集体宿舍设在住宅小区内的情形也被认定为“群租”。通过法规严格认定，“群租”这一老大难问题有望得到有效治理。

认定为“群租”的五种形式

据《实施意见》，在本市中心城区和市郊城镇的住宅小区内，只要有下列情形之一，就应当视为“群租”：一是将单位集体宿舍设在住宅小区内；二是将一间原始设计为居住空间的房间分割、搭建后出租，或按床位出租；三是将原始设计为厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等非居住空间，出租供人员居住；四是任一出租房间的人均居住面积低于5平方米；五是任一出租房间的居住人数超过2人（有法定赡养、抚养、扶养义务关系的除外）。

居住人数不得超过2人的规定，是此次同步修订《管理办法》的新增条款，主要是为了解决出租房间内居住使用人超过正常居住人数，包括在住宅小区内设集体宿舍的问题。同时，人均出租面积是指出租房间内的实际面积，不能简单套用房屋建筑面积来计算是否“群租”。

房东中介若违规都要担责

《实施意见》进一步强化了房屋租赁相关主体的责任。

是重申出租人应对出租房屋的安全负责，并与公安派出所签订《治安责任保证书》，特别是集中出租的出租人，还应按规定的要求，全面落实安全管理职责；违规租赁受到行政处罚的，在履行处罚决定前将限制其房屋买卖，同时将处罚信息作为其不良记录，纳入本市公共信用信息服务平台；不按规定纳税的，由地税部门责令限期缴纳，并从滞纳税款之日起按日加收滞纳金。

第二是明确转租人转租住房不得以营利为目的；抗拒执法的，由公安部门依法处以警告、罚款，直至拘留；违规转租受到行政处罚的，除记入信用档案外，还将建立“黑名单”抄告相关部门加强监管，并在房地产经纪行业内进行通报，不得为“黑名单”上人员代理房屋租赁业务。

第三是要求承租人应对出租房屋的使用安全负责，并服从行政管理部门和街镇的管理；在“群租”整改前，按照合法稳定居住的要求，将暂停办理承租人的居住房屋租赁合同备案、居住证和临时居住证等手续。

第四是规定房地产经纪机构和经纪人不得从事或者教唆他人参与“群租”等违规租赁行为；发现违规的，除行政处罚外，还将暂停其经纪合同网上备案资格，记入信用档案，并交由工商部门按照分类管理的要求，列为重点监管对象。

违规租赁罚10万元

针对当前“群租”治理执法成本高、违法成本低的问题，同步修订《管理办法》时，加大了对违规租赁行为的处罚力度：一方面，提高了对部分违规行为的处罚标准。针对出租人和转租人，将罚款幅度由2011年《管理办法》的“5000元以上3万元以下”，提高至“1万元以上10万元以下”；针对房地产经纪机构，将罚款幅度由2011年《管理办法》的“3000元以上3万元以下”，提高至“3万元以上10万元以下”。

另一方面，新增了违反安全管理要求的处罚措施。出租房屋不符合规定的治安、消防等标准和要求的，由公安部门责令改正，并可处1000元以上3万元以下罚款；出租人集中出租房屋达到一定规模，未落实相应安全管理责任，造成严重后果的，由公安部门责令改正，并可处10万元以下罚款。

梳理“群租”综合治理流程

《实施意见》将综合治理流程，主要划分为发现、认定、整改和处罚四个环节：一是发现机制，要求各区县依托“大联动、大联勤”等各类平台，及时受理居民投诉和基层上报的“群租”问题；二是认定机制，除了上门核查外，还可以通过对房屋面积信息、实有人口信息进行比对的方式，帮助有关部门来认定“群租”；三是责令整改，由街镇协调相关部门，针对不同的违规行为，向租赁当事人出具《责令限期整改通知书》；四是行政处罚，不整改的，由相关部门依据各自职责，依法作出行政处罚决定，如责任人拒不履行，向人民法院申请强制执行。

市房管局表示，租赁当事人应使用市房管局、市工商局联合制定的《上海市居住房屋租赁合同示范文本》，并按规定办理居住房屋租赁合同登记备案；要充分发挥居委会、业委会、物业服务企业等作用，通过修订完善业主管理规约，增加人防技防手段、鼓励业主以相邻妨害提起民事诉讼等多种途径，开展自我管理。对违反业主管理规约，出现“群租”等违法违规情况，危及房屋安全的，要求业主及时整改，或书面授权第三方机构代为整改，确保出租房屋使用安全。