二手房买卖双方博弈激烈 改善及学区置业需求旺

楼市综述

房天下评估网数据监控显示，4月28日-5月4日，本周上海市二手住宅挂牌均价为28473元/平方米，环比上周上涨0.91%，全市18个区县，6个二手房挂牌均价上涨，12个下跌。上海市二手房挂牌量连续第5周呈小幅下滑，挂牌套数为116580套，环比下降0.89%，挂牌套数减少1043套。从4月的整体情况来看，期待中的楼市”小阳春“并不明显。当前市场特征可以总结为量跌价缓、价格拉锯。

点击回顾>>>沪二手房挂牌价涨至28215元/平 保利西子湾行情火热

“金三银四”本是楼市传统销售旺季，但目前市场活跃度较低，一定程度上动摇了卖方市场，部分卖家主动让价，出现了3%-5%的让价空间。此外，“房贷荒”从2013年下半年延续至今，依旧没有出现任何放松的迹象，相信该效应或将持续一段时间。同时，受到各地房地产政策微调不断、周边城市房价降等影响，部分购房者加入楼市观望行列。即使目前部分业主出现了议价空间放松的情况，但仍未达到购房者对后市的预期。买卖双方博弈继续，市场有效购买力有一定程度的减弱。

新房方面，浦东新区唐镇某中高端楼盘七二折降价销售引起各方强烈关注。事实上，徐汇滨江、浦东外高桥等区域均出现了中高端项目以特价房的方式大幅降价。业内人士表示，这从整个上海楼市来看尚属个案，但却能看出开发商试探市场、降价快跑的意图。预计，这样的高端降价房会受到改善型购房者的亲睐。

本周上海楼市关注的热点无疑是为期四天的上海五•一“假日楼市“。据主办方统计，4天观展人数达12.3万人次，其中改善型购房者比例显著增加。在今年3月的“上海之春”房展会中，改善型人群比例为43%。业内人士分析认为，2005-2009年，大量“70后”、“80后”购房，因经济实力有限，加之当时的“70/90”小户型政策，使得大多数买的都是90平方米以下的小户型，5-10年后，因结婚生子、经济实力增加等原因，他们开始寻求换房的机会，因此近两年改善型购房者比例趋涨。

上海近日针对1402个购房者的样本做了调查，逾四成受访者进入观望楼市行列，这一数据与年初的13.1%相比，已经增加了两成。但总体看来，作为一线城市，上海楼市依然保持着比较旺盛的市场购买需求，同时改善型以及刚需这两大购房群体仍然支撑着二手市场的成交量。

二手住宅挂牌均价

4月28日-5月4日，本周上海二手住宅挂牌均价为28473元/平方米，环比上周上涨258元/平方米。本月虽然部分区县价格出现小幅下降，但总体看来，上海楼市价格呈现相对平稳态势。加上以及改善型置业者有较强的购房意向，一些地段好、学区佳的区域依然被看好。

【数据来源：房天下二手房数据监控中心】

本周全市18个区县，6个上涨，12个二手房挂牌均价下降。在挂牌均价上涨的区县中，嘉定区和卢湾区的涨幅最为明显，环比涨幅均达到了3.18%，其次为长宁区、黄浦区、浦东新区和普陀区，分别环比上涨2.35%、1.38%、1.35%和0.35%。在挂牌均价下降的区县中，崇明区的降幅，环比下降4.08%，其次为奉贤区、静安区和徐汇区，分别环比下降4.02%、3.92%和3.09%。

【数据来源：房天下二手房数据监控中心】 

二手房挂牌量

网上房地产数据显示，2014年4月28日至2014年5月4日，本周上海市二手房挂牌量继续呈现小幅下滑，挂牌套数为116580套，环比下降0.89%，挂牌套数减少1043套。

据网上房地产数据统计，本周全市18个区县，除徐汇区、静安区、黄浦区以及青浦区这4个区的挂牌量出现上升以外，其它14个区的挂牌量均出现了不同程度的下滑。徐汇、静安、黄浦以及青浦的挂牌量分别上涨了0.87%、0.66%、0.52%以及0.07%。在挂牌量下降的区县中，松江区的降幅，环比下降3.66%，其次依次为嘉定区、崇明区、普陀区和卢湾区，环比降幅分别为3.64%、2.27%、1.63%和1.52%。

房天下评估网数据显示本周评估热门楼盘：绿洲华庭苑别墅、爱丁堡、檀香花苑、绿地梧桐院、东庭人家。

绿洲华庭苑别墅

本月均价18891元/㎡，环比上月 ↓3.72% ，同比去年 ↑11.01%

爱丁堡

本月均价18301元/㎡，环比上月 ↑0.00% ，同比去年 ↑8.96%

檀香花苑

本月均价18935元/㎡，环比上月 ↑0.00% ，同比去年 ↑26.86%

绿地梧桐院

本月均价22785元/㎡，环比上月 ↓1.40% ，同比去年 ↑12.04%

东庭人家

本月均价23556元/㎡，环比上月 ↑0.00% ，同比去年 ↑18.00%