淞南高境商办地块中标结果公布 年末土地市场频现招标地块

11月25日，规土局公布了宝山区淞南镇淞南社区N120402单元N3-03A地块中标结果，同济科技园联合体以6500万元的有效报价成功摘得该地块，折合楼板价约为5116.8元/㎡。

宝山区淞南镇淞南社区N120402单元N3-03A地块为商办地块。规划显示，东至逸仙路，南至N3-03B地块，西至盛世宝邸商业街，北至淞良路，总出让面积5081.3㎡，容积率为2.5。

此次出让的宝山区淞南镇淞南社区N120402单元N3-03A地块为商办地块，成交楼板价并不突出，据21世纪不动产上海区域市场研究部统计显示，淞南高境板块最近一次出让的商办地块为2012年12月末出让的淞南社区N120402单元L5－03地块，当时成交的楼板价为5005元/㎡，此次出让地块的楼板价基本持平，仅小幅上涨2.2%。不过此次出让的淞南社区N120402单元N3-03A地块的出让面积仅为5081.3㎡，仅占淞南社区N120402单元L5－03地块的12.5%，属于典型的袖珍地块，相对拿地门槛降低不少。

今年淞南高境板块内商办产品迎来火热行情。据21世纪不动产上海区域市场研究部统计显示，2013年至今（11月25日）淞南高境板块商办产品成交1.7万㎡，是去年同期成交量的2.2倍。在成交大量上涨的同时，价格也出现大幅提升，据21世纪不动产上海区域市场研究部统计显示，2013年至今（11月25日）淞南高境板块商办产品的成交均价为2.4万元/㎡，同比大幅上涨33.4%。尽管上涨明显，但据21世纪不动产上海区域市场研究部抽样调查显示，淞南高境在今年和去年同期均有成交记录的4个项目中，涨价项目和降价项目各占一半，今年商办产品大幅上涨除了由于部分楼盘上涨外，更重要的原因在于成交结构产生变动，定位和价格更高的产品受到市场的认可。

此次淞南镇淞南社区N120402单元N3-03A地块为招标出让地块，按照综合条件者得的原则确定中标者，具体来说，即先由评标小组的综合评分择优确定中标候选人，再以现场竞价方式从中标候选人中确定中标人。这次评标的内容和权重分别是商务标40分，包括企业的经济实力、开发业绩等，技术标60分，包括规划设计方案、运营方案等。

值得注意的是，淞南镇淞南社区N120402单元N3-03A地块是2013年至今出让的第6幅招标地块，到今年年底，本市预计至少还有5幅经营性用地以招标形式出让，今年最后两个月以招标形式出让的地块将超此前10个月之和。

21世纪不动产上海区域市场分析师黄河滔表示，招标形式更加注重综合评定，包括企业的资质、方案的优越性等等，在这个过程中，地价不再是企业能否中标的决定性因素，而是诸多因素之一。今年土地市场整体火热，高溢价地块频现，年末多幅地块采取招标出让的形式一方面有利于控制开发商拿地成本，抑制地价过快上涨，另一方面也通过对方案、企业的综合评定更好地发挥政府配置土地资源的职能。

据21世纪不动产上海区域市场研究部统计显示，截止今年前10个月，本市出让的所有经营性用地中，溢价率超过50%的高溢价地块占比高达36.9%，创近3年新高，去年同期经营性地块中以50%以上高溢价成交的地块占比仅为10.1%。

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